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长期主义者朗诗地产:创新与稳健并存样本

2020-04-08 11:35:27

中房报记者 焦玲玲 | 北京报道

3月30日,朗诗绿色地产(00106.HK)2019年业绩发布会在线上召开,朗诗绿色地产董事局主席兼执行董事田明携执行董事兼总裁黄征、执行董事兼首席财务官申乐莹、执行董事兼常务副总裁蒋超出席发布会。

2019年朗诗绿色地产剥离了长租公寓等非地产开发业务,专注于绿色科技地产的开发和管理,成为业务清晰和纯粹的专业化绿色地产公司。黄征和蒋超本次作为朗诗地产公司管理层新加入董事会。

2019年也是朗诗地产战略转型的第5年,过去的5年,朗诗坚持“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的转型升级战略,充分利用差异化的产品优势,秉持以小股开发管理为主的资产轻型化模式,大力输出项目开发管理服务业务,实现收益多样性。

回头看朗诗的发展,持之以恒地以绿色健康技术为企业产品的鲜明特征,一做就是近20年,是浮躁的中国房地产行业中的一股清流。

朗诗绿色地产董事局主席兼执行董事田明说,朗诗是长期主义者,持续创新和稳健经营并存,朗诗的愿景是成为对行业和社会有积极持久贡献的企业。

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“可以发展得慢一点,但要确保安全”

在中国房地产行业,朗诗并不是追求规模、快速高周转的样本,相反,却是浮躁的中国房地产行业中的一股清流。

朗诗2019年业绩发布会

朗诗2019年业绩公告披露,报告期内,朗诗合计确认销售收入116.5亿元,同比增长6.2%。销售方面,朗诗实现签约销售额约405亿元,同比增长6.1%;签约建筑面积约234万平方米,同比增长19.2%。

值得关注的是,朗诗凭借产品差异化优势,盈利能力持续增强。2019年度,朗诗年度利润15.0亿元,同比增长4%;核心净利润14.1亿元,同比增长11.4%。核心净利润率约17.5%,居于行业较高水平。

另外一项核心指标是公司现金流。2019年末,朗诗经调整后的净负债率为40.2%,在房地产行业内维持较低水准。

不仅如此,2020年1月,朗诗在境外市场成功发行2亿美元公募债用以置换4月到期的2亿美元债,完成置换后,现金短债比提升至5.0倍,拥有良好的流动性。

在过去经济形势较为复杂的2019年,朗诗保持利润指标的正增长,充裕的现金流,交出了一份不算差的成绩单。

田明特别强调,在全球经济高度不确定的形势下,朗诗从2019年下半年,严格执行“以现金流为纲”,所有的经营活动都以现金流是不是友好作为评价的标准。“我们可以发展得慢一点,但要确保安全。”

“朗诗在财务上,一方面倡导现金流为纲,现金为王,以收定支,手里一定要有余粮来应对外部的不确定性;同时高度关注负债率、负债结构这些核心指标,提前规划一年内到期的短债比例。”朗诗绿色地产执行董事兼首席财务官申乐莹表示。

稳健经营的朗诗在投资拿地方面,一直是关注投资的质量。2019年朗诗在全国共计新增21个项目,可售货值473亿元,可售面积254万平方米。其中新进入中山市,2020年会继续加大对粤港澳大湾区的投资力度。

朗诗绿色地产执行董事兼常务副总裁蒋超在回答朗诗今年土地策略提问时表示,朗诗会结合全年宏观市场走势和具体项目、地块的微观情况综合评估。朗诗投资的核心宗旨是拿地项目要优质、安全,坚决不碰地王项目。

“总量方面,朗诗希望每年获取的项目可以保证公司未来2-3年的持续经营,具体不会设置特别激进的目标。”蒋超说。

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“朗诗的商业模式不同于普通内房股”

最近的房企年报季,以目前发布的房企年报做不完全分析,2019年大多数房企规模增速放缓。当大家都在为如何保持高增长焦虑之时,朗诗的差异化产品和商业模式优势开始凸显。

二十多年来,朗诗的“产品差异化”战略一以贯之,持续推出围绕绿色、健康、舒适为核心价值的住宅产品。在2020年,朗诗会推出新一代健康住宅产品,并在全国十多个项目上应用。新的产品线可以覆盖市场上80%以上的改善性需求。

基于产品差异化优势,支撑了朗诗“资产轻型化”的商业模式。朗诗走得资产轻型化道路以小股操盘、合作开发、委托开发为主。

田明特别强调,朗诗的资产轻型化一方面和很多开发商拿地开发建设、全部股权重资产投资不同;另一方面,与目前有些公司完全代建的轻资产服务模式也不同,朗诗是有股权的,朗诗的股权权益一般占到25%-30%之间的比例。“所以朗诗的模式介乎于传统重资产经营模式与代建的轻资产模式之间。”

朗诗轻资产模式中预设资产重量的区间是20%-30%。从百分之百的股东权益到目前的区间值也经历了一个过程。2014年提出“资产轻型化”模式时,项目股权基本全部是朗诗的;2015年,朗诗操盘的所有项目中,股东权益降到了70%;2016年降到40%;2017年降到30%;此后基本稳定在25%-30%区间。

田明说,朗诗操盘的所有项目中,股东权益加权平均会在20%-30%之间,不会进一步下降,也不会超过30%,这是朗诗资产轻型化预设的资产重量。

在“产品差异化”“资产轻型化”实施之后,“收益多样化”也就顺理成章。除了朗诗自身绿色住宅产品的高溢价、高去化率之外,小股操盘、委托开发等模式,除了股权部分对应的投资收入之外,同时还有开发服务费用、产品整合费用、项目超益分成等与其他房企不同的收入来源。

朗诗2019年业绩报告中显示:朗诗获得新增开发服务合同额18亿元,同比上升52.2%;实现开发管理服务收入10.5亿元,毛利率为59%。这些收入已经在历年的财务报表中有所体现。

2019年是朗诗提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”转型战略的第5年。2019年下半年,市场出现了预期的回调,中国房地产高歌猛进的增量时代将转入平稳发展的存量时代。展望未来,随着市场回归理性,存量时代靠产品和创新,朗诗凭借领先的绿建研发创新能力和迭代升级的绿色住宅产品,将拥有更大的竞争优势。

田明表示,“朗诗在转型升级道路上探索了5年,我相信朗诗的模式未来更适合中国的房地产市场,能够支撑朗诗长足发展”。

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