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经济增长不怎么样,香港房价这20年是怎么涨了4倍的

时间:2017-10-12 09:23 香港 作者: 广州2010亚运会(www.gzapg2010.cn)

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  今天下午,“香港回归20周年——2017金砖论坛香港站——全球房地产金融峰会”在香港举办,长实集团执行董事、在香港有“楼神”之称的赵国雄,在会上做了主题演讲。赵国雄是李嘉诚最为倚重的大将之一,也是香港年薪极高的“打工皇帝”,对香港楼市的长期预判的更是素来精准。

  我的一位朋友全程听完,广州残运网,给我发来一些现场照片。大湾区概念下,我们最近关于香港的讨论还是很多,我觉得来自香港开发商的观点,很值得关注。另外,这份演讲也带来了香港房地产最新的非常全面非常翔实的信息,对于很多不了解香港的童鞋,实在是可以从这里学到很多。

  图片有些倾斜,看不太清楚,我根据图片,做了文字记录,帮助阅读。在一些不清楚之处,并和我的朋友做了一些关于现场的印证。也基于我之前对香港房地产的了解,加入了一些素材和理解。

  

 

  1香港房价超1997最高峰逾5成

  这张图来自中原城市指数,显示了:香港住宅价格6月再创新高,比1997年亚洲金融风暴之前的最高位升了54%,比2003年SARS期间最低位升了390%,自2008年全球金融危机以来升了177%,这次的上升周期已经持续了8年。

  

 

  这个持续8年的上涨周期,是全球量化宽松的货币政策创造的。2008年之后,全球多国包括美国、日本、中国、欧洲及英国,均实行了量化宽松。从2008年到2015年,美联储买债规模达3.7万亿美元。2009-2012年,英国QE规模达5.5千亿美元。

  同时,“楼神”还提供了一个重要数据:亚洲金融风暴以来19年间,相比于香港房价增长了3.9倍,香港银行存款的增长却达到了4.5倍,比房价更高。因此,香港房价的增长,并不是资产的增长,而是市场钱太多,货币贬值。并且,接下来,香港房价也很难控制上涨的趋势。

  2影响香港楼市的四大因素

  赵国雄分析香港楼价的变化,是围绕着这张图里展现出来的逻辑结构。

  

 

  影响楼市的四大因素:经济表现(GDP、失业率、薪酬变动)、房屋供应量、利率走势预期、政府政策。

  3

  经济表现:香港上半年失业率20年最低

  这张图展示了过去20多年香港宏观经济的发展状态,整体上,香港经济没有想象的那么坏。

  

 

  看图说话:今年上半年香港GDP增长3.8%,创下过去6年最好的成绩,CPI也创下7年新低。同期,香港今年上半年的失业率,是亚洲金融风暴以来20年里的最低值。

  从右边两张图看,香港楼价和CPI是正相关,并且在SARS之后“奋起直追”。但楼价和失业率负相关,失业率创下历史新低,充分就业支持了用家的买楼需求。

  这些是支撑香港楼价平稳的基本因素,是资金推动香港房价上涨之外的深层解释。

  4

  房屋供应量:实现供应目标有挑战

  这张图讲的是香港在2016年之后的房屋供应计划,结论是:实现预期供应,存在一定挑战。

  

 

  长远房屋策略委员会于2016年建议:未来10年兴建46万个单位,其中公私营比例为6:4。即是,私人住宅每年要兴建18000套。

  2017年2月公布的财政预算案,预期未来3-4年私人住宅供应量为94000套(年均超过18000套),但对于达到目标,仍存一定挑战。挑战在于:转换土地为住宅用途的过程中,需解决政治争议;建筑工人不足,要和市场上其他进行中的大型建筑项目争夺建筑工人(这也能成为理由啊?);政府定期退出土地招标而补地价金额较高,开发商没有太大意愿进行冗长的农地转换住宅的过程;港铁要和政府就项目补地价金额达成共识。

  右图显示了来自卖地+港铁+市建局的住宅供应计划,其中,2017-2018年一共计划建设21160套,但有难度。

  5

  利率走势:资金充裕,加息也不能推高按揭利率

  这张图重点讲的是香港银行同业拆息(H)和按揭利率(P)的水平,市场充裕和低息环境的长期持续,带来了香港楼市的繁荣。

  

 

  美元经过4次加息累积加息100个基点,但因为市场资金充裕,一个月港元银行同业拆息率较2015年底仅上升19个基点。现时,香港H=0.46%,P=5%。

  但按揭利率没有同步跟随。4月,渣打、中银、汇丰三大银行均调低按揭利率至H +128bp。

  5月29日,渣打、中银及汇丰将其H按利率由H +1.3%提高至H +1.4%,P按利率则由P -2.85%(中银及汇丰)/ P -3.1%(渣打)(实际按揭利率2.15%),提高到P -3.0%(实际按揭利率2.25%)。

  由于银行体系资金始终充裕,加上按揭业务竞争激烈,近日部分银行再度下调按揭利率至h+1.28%或更低。

  估计很多童鞋根本看不懂这部分,简单记住这个就行了:现在在香港买房子,按揭贷款的优惠利率大概是2.25%。比内地的便宜一倍多。

  因为基本面、资金充裕以及低息环境,导致了政府没有办法通过市场手段稳定好楼价,结果,就只好用辣招。下面梳理香港的房屋政策。

  6

  政府调控政策:八万五、孙九招、辣招

  这张图,从1997年董特首的“八万五”一直讲到了孙明杨的“孙九招”。对于很多不了解香港房屋政策的童鞋来说,建议仔细看看,非常实用。

  

 

  97回归后,香港决定在房地产市场扮演一个活跃的主导角色,以全港市民七成住房自有率为目标,推出“八万五”政策。香港房地产由相对“市场供求主导”改变为“政策主导”。


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