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贵阳住宅销售火爆 写字楼市场冷热不均

来源:香港新聞網   更新时间:2017-09-11 11:10

统计局数据显示,上半年,贵阳市房地产开发投资484.91亿元,比上年同期增长6.6%。其中,住宅投资291.93亿元,比上年同期增长21.7%。全市商品房销售面积519.73万平方米,比上年同期增长10.7%,增速比一季度回落1个百分点,但比上年同期提高7.8个百分点。其中,住宅销售面积441.16万平方米,比上年同期增长15.4%。全市商品房销售额352.83亿元,比上年同期增长27.1%。其中,住宅销售额268.82亿元,比上年同期增长29.2%。

从中,不难看出今年住宅市场的“火热”程度。与之相应的,写字楼市场是否也呈“一片大好”态势呢?

其实市场反应并不尽然,贵阳市统计局数据显示,今年上半年,全市办公楼投资39.57亿元,比上年同期下降39.5%。记者进行调查走访后发现,贵阳的写字楼市场整体去库存压力较大,同时,因区域不同,写字楼市场呈现出“冷热不均”的情况。

对于许多投资者来说,写字楼无疑是投资置业的好选择之一,但市场需求决定价值,产业聚集以及配套完善程度则决定了市场需求,因此,投资前还要从多方面来综合考量。

老城区

近年来,随着贵阳经济社会的发展,相较于过去老旧的办公场所,如今新建的写字楼,无论从外观、配套还是细节、功能上,都更加符合城市的整体“气质”。据粗略统计,近十年来,贵阳新建的写字楼面积已经超过千万平米,贵阳市的商务建设正在高速发展。

但据记者调查发现,近一两年来,贵阳一环内老城区的零散写字楼,却面临着大面积空置的尴尬局面。以大十字周边为例,目前空置的写字楼面积已经超过了10万平方米。

零散写字楼不好租 成片发展行情好

连日来,记者调查走访了贵阳中华路、中山路、遵义路、北京路等地段的写字楼后发现,多数老城区写字楼建设年代较久,几乎都已销售一空,现在的二手写字楼均价已破万;不少新建在售的中高档写字楼销售情况虽然一般,但均价不低,已超过了13000元每平。

但是对于业主们来说,不少占据着老城区核心位置的写字楼竟然成为了“烫手山芋”。在中华中路上拥有一套150平写字楼的业主廖女士告诉记者,自从上一位租客搬走后,她的写字楼从去年底开始就一直闲置,现在租金降到了35元每平仍旧无人问津,她想不通,为什么贵阳老城中心的写字楼,竟然还租不过观山湖区。

无独有偶,贵阳河东路某写字楼的业主陈先生告诉记者,他在前几年购入的230平方米的写字楼越来越难租,已经“摆”了半年多。“真心想租的嫌租金太高,更多的人只是问问就没有下文了。”他感叹:“行情不同以往,装修好的写字楼连40元每平米都租不出去。”

但同属老城区的花果园项目,情况则大为不同。据该项目销售人员介绍,目前花果园的写字楼产品几乎全部售罄,售出的写字楼出租率也较高。

既然说地段是衡量写字楼价值高低的第一标准,那为什么老城区的写字楼有的好租有的租不出去呢?

对此,资深房评人、房地产专栏作家陆飞表示,贵阳老城区属于已经成熟的、城市价值呈现的地段,按道理说在这片区域内的写字楼应该供不应求,但是最近由于贵阳楼市实际上发生了显著的变化,因而导致了老城区写字楼价值看似优越、实则不然的结果。

陆飞分析,近年来随着贵阳大数据、生态产业、高科技产业的不断发展,经济中心有向观山湖区转移的趋势,而写字楼的租户,95%以上的都是各类企业,因此只有在某个地域范围内,有各类型企业发展的优质空间,写字楼市场才会火爆。

而就目前的形势来看,贵阳老城区由于历史原因,配套设施相对较为陈旧,再加上交通拥堵等问题,不能形成有效的产业聚集,与市场需求不符,因此老城区写字楼市场呈现出了明显的供过于求的局面。因此才会导致空置率居高不下,租售压力逐渐增大。他表示,像老城区的花果园情况就很能说明问题,由于它的区域集中度高、人口密度大、配套较为完善,很符合市场需求,再加上商家一些好的销售手段,因此这个区域内写字楼市场发展得不错。

观山湖区

贵阳市大数据产业的发展,带动了多行业、多企业发展。据贵州省工商局数据显示,2016年新增市场主体37万户,平均每天新增企业344户,其中大部分新增企业都落户在了贵阳,而之前的产业规划布局还将不断发力,加上国家继续强化实施创新驱动,进一步推进大众创业、万众创新的发展,未来贵阳的中小企业还将不断增加。

企业增多对写字楼的需求也将释放。近年来,由于观山湖区产业发展向好、聚集效应增强,不少写字楼的投资者和租户将目光放在了观山湖区。

产业聚集优势明显 写字楼数量不少

A.贵州金融城:金融企业聚集

观山湖区现在最受关注的写字楼项目,无疑是会展城的贵州金融城。该项目是西南最大规模的世界级金融枢纽,加上是贵州省“引金入黔”的战略核心工程,所以吸引了不少国内外知名的银行、保险、证券、信托等金融机构进驻。相信未来凭借“引金入黔”的品牌效应,许多金融企业、机构会逐步形成聚集效应,并形成应裂变式发展。对一些金融企业来说,选择这一项目可能会获得许多独特的优势。

该项目写字楼户型有大有小,低区单层的有3000㎡,高区单层的有1500㎡,但都已卖得差不多。目前该项目主推的是70-120㎡领袖办公户型,比较适合小团体工作室。其售价在11000元/㎡左右,如果是租用毛坯房,大概在30-50元/㎡每月,如果是精装则50-90元/㎡,从整个观山湖区来看,销售价格中上水平租金也在中等水平。

对于一些投资人来说,他们更看中的是写字楼未来的潜力和价值。吴女士去年投资了几套小户型的写字楼用于出租:“当时就是看好它引进金融产业的潜力,加上这个项目本身很大,周边除了写字楼还有住宅,有许多搞金融的人入住,慢慢聚集人气了后租金肯定会涨。”

B.摩根中心:吸引互联网企业

2016年5月,贵阳大数据创新产业(技术)发展中心在观山湖区林城西路摩根中心揭牌。一年多时间,摩根中心两栋大厦先后入驻超过50多家全球IT企业,数据价值在此悄然孵化。摩根中心同贵州金融城形似,只是它是通过“大数据”这一品牌,聚集了大数据的中小企业,并逐步形成产业区。

一家曾租用摩根中心的“互联网+”企业陈姓负责人告诉记者:“摩根中心最开始的时候针对互联网企业给出了许多优惠政策,所以吸引许多我们这样的中小互联网企业入驻。当时只租不售,所以我们办公室是租的,大概300㎡,优惠政策摊下来79元/㎡。今年春节过后,涨到差不多100元/㎡,所以我们就搬走了。”由于是初创公司,他们更关注办公成本部分,现在他们搬到的富力中心每月只要50多元/㎡。因为现在的户型多为200㎡,所以他们租了两间扩大到了400㎡。


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