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小年大周期 2018观点年度论坛

2018-03-22 16:21栏目:聚焦观点
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3月22日,由观点地产新媒体主办,搜狐焦点网联合主办的2018观点年度论坛正式在深圳开幕,这是中国房地产一年一度的盛会。
 
围绕论坛主题“小年大周期”,众多经济学者、行业嘉宾、企业高层等人士,展开一场关于小年和周期,关于传统与创新的融合讨论。
 
搜狐焦点网将对论坛进行全程图文直播,敬请关注。
 
 
 
【论坛实录如下】
 
观看上部直播请点击:直播 | 小年大周期 2018观点年度论坛(上)
 
朱中一:房地产业的各位同仁、各位朋友,大家下午好!很高兴应邀前来参加2018观点年度论坛。
 
下面我围绕“行业发展进入了房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸、品质提升的时期,房企要顺应形势、把握机遇、积极探索、创新转型做出新贡献”这一问题谈点个人看法。
 
改革开放40年来,特别是1998年的进一步深化城镇住房制度改革20年来,我国房地产业取得了快速发展,我国的人均住房面积由原来的不足6平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺的状况得到了根本的改变。未来进一步解决房地产发展中的不充分、不平衡问题,解决好农业转移人口等城镇新市民的住房问题和城镇原居民的住房改善问题,十九大报告和今年的政府工作报告再次强调了房子是用来住的不是用来炒的定位,明确了要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度和长效机制。政府工作报告还强调要落实地方主体责任,继续实施差异化调控,支持居民自住型购房需求,构筑住房租赁市场、发展共有产权住房。
 
全国人大和国务院有关部门领导在答记者问或者在去年年底召开的工作会议上表示,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持政策的连续性和稳定性,加强金融监管,平衡好与房地产及其它行业的资金配置,严格实施差异化的住房信贷制度,防止资金违规进入房地产,按照政策的方向推进住房公积金制度改革,研究制定与多主体供给、多渠道保障制度相匹配的土地供应制度,提高租赁住房和共有产权住房的供给比例,按照立法先行、充分授权、分步推进的思路,积极稳妥地推进房地产税立法,建立和完善房地产的统计和市场监测、预警机制,加大房地产市场秩序规范和整合力度。此外,住房租赁条例、城镇住房保障条例、住房销售管理条例、住房公积金管理条例也在抓紧制定中。
 
 
 
上述部署清晰地表明促进房地产市场平稳健康发展和让广大人民群众安居、宜居的政策法规和长效机制正在加快建立和形成当中。
 
市场的发展除政策导向外,需求是最基本的动力,本人通过学习后认为,城镇化的持续推进、城市的更新改造和人民日益增长的美好生活的需要是房地产发展的三大基本因素,房地产业起码还有十年左右的发展期。
 
2016年末,我国户籍人口的城镇化率为41.2%,2017年,我国常住人口的城镇化率为58.5%,2018年,国家计划在安排进城落户1300万之余要达到发达国家70%以上的水平,这需要更长的时间。这是我们仍然看好房地产的最主要原因。
 
城市的更新改造,包括城镇棚户区、城中村的改造,以及对老旧小区的更新改造任务还很重,到2021年要实现全面建成小康社会,就要基本完成城镇棚户区和农村危旧房的改造任务。2018年到2020年再改造棚户区1500万套,其中2018年计划改造580万套,同时要有序推进城中村、老旧小区改造和适老化改造,完善配套设施,鼓励有条件的加大面积。
 
现在我国城市的存量住房已达300亿平方米,今后随着城镇人口的增加,城镇存量住房的面积还会增加,如果每年拿2.5%的面积进行更新改造,每年需要更新改造的量也会超过7.5亿平方米,这是一个很大的数字。
 
经济的发展和人民日益增长的美好生活的需要给房地产提供了美好的空间,是未来房地产跨界经营的重要方面。一是顺应产业融合和新经济业态的发展,有序开展产业园区地产、众创空间等。但一些开发区高成本建成后,使用不足的问题也要注意。二是顺应人民日益增长的美好生活的需要,积极探索,有序推进文旅地产、养老地产、健康地产和商业地产。在养老地产方面,我们不仅可以继续探索居家养老、社区养老、机构养老的问题,还可探索与互联网结合的智慧养老,与医疗结合的医生养服务,与金融保险结合的以房养老,与特色小镇结合的养生养老小镇,与旅游结合的旅居养老产品。在商业地产方面,鉴于不少城市大型的购物中心、商业综合体已经够量,所以今后一段时间内要坚持去库存和补短板相结合。大家应多关注城乡物流配送中心、社区商业网点、菜市场、停车场等配套建设,对计划还要新建的大型商业设施一定要充分论证。国家对商业地产的上述政策在商务部印发的《国内贸易流通十三五规划》中有详细论述,建议大家认真学习。
 
今天上午我们走进印力,参观、了解了印力发展脉络,也知道了万科与印力通过强强联合与深度合作促进了住宅地产与商业地产项目的良性发展,扩大了这两个知名企业商业地产项目在全国的覆盖面,说明商业地产只要做得好、有特色,仍是一个重要的业态。
 
上述我简要从政策导向和市场需求两个方面分析了房地产起码在未来10年仍有很多的发展空间。当然,未来的发展机遇与前一二十年的发展机遇有很大的不同,除了前两年常说的由高速增长转向平稳增长,由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式以外,更能反映行业时代发展特点的是房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸与品质提升。这些特点也是房地产行业由快速发展阶段转向成熟发展阶段的重要标志。
 
在这样的大背景下,机遇与挑战并存矛盾更加明显。当前和今后一段时间,如何顺应住房制度和房地产金融政策的调整,来调整住房的供应结构和防范企业的经营管理风险,如何顺应因城因地施策环境,增强企业的决策能力,如何顺应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,来转变传统的建造方式,提高全装修房和装配式建筑的比例,完善配套设施,提高房地产项目的质量与水平,如何顺应新经济业态的发展,来拓展企业的业务范围,如何顺应市场竞争激烈、十强企业相对稳定、百强企业仍然分化、房企优胜劣汰的步伐加快,房企用不断提高的市场环境来夯实企业发展机制,这是多数企业都面临的问题。我相信我们的优秀企业,尤其是这次入围榜单的企业,一定能够顺应趋势,把握机遇,积极探索,加快转型与创新,对企业和行业的发展,以及为百姓的安居、宜居做出贡献。
 
本人尤其希望这次入围的优秀企业能在行业的创新转型发展中起到引领的作用,并在2018年取得更好的业绩,谢谢大家!
 
主持人:谢谢朱中一先生,接下来掌声有请麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生带来他的分享,“2018年的经济,政策和房地产展望”。
 
胡伟俊:大家下午好!我是胡伟俊,来自麦格理集团,非常高兴今天下午有机会跟大家分享我们对宏观的看法。
 
 
 
现在已经到了2018年,民间有一种说法,就是说每逢8都是不太好的一年,当然这可能是一种数字迷信,但是不知不觉我们距离上一次金融危机已经有10年时间了,现在这个时候,包括全球的经济、政策可能还并没有走出上一次危机的影响。昨天晚上美联储又一次加息,发达国家仍然处于一个政策退出的阶段,因为它的经济危机之后有一个政策刺激,现在慢慢退出。中国从去年的十九大以来,我们也把去杠杆放到了今年的经济工作一个非常重要的位置,因为我们为了应对2008年的金融危机,采取了4万亿的经济刺激政策,后面一直是一个加杠杆的过程,现在也到了去杠杆的周期。在过去10年里面,基本上都是一个后危机的过程,当然这可能是一个比较高大上的说法,对于更多的普通人来说,可能回顾过去10年,我看到网上有句话叫“问君能有几多愁,没买楼”,这可能是更多普通人的内心想法。
 
但是不管怎么样,现在这个时候谈宏观的话题是非常有意思的。我首先从一个非常宏观的角度来谈我们现在所处的一个小、中、大的周期,然后再提高到房地产业。
 
我们平时看宏观,通常我们会看一个比较小的趋势,现在的一个比较小的趋势,如果大家对金融市场比较了解可以知道,去年金融市场是一个非常好的状态,如果大家去年买股票的话,你手上的市值可能是一条直线往上走的,大家知道去年的经济非常好,不光是中国经济,全球经济都不错,处于同步复苏的阶段,这是危机后的第一次。
 
第二是去年全球的流动性也比较好,之前大家都在应对经济不是特别强的状态,去年虽然经济起来了,货币还没收紧,那就属于经济很好,但是流动性也比较宽松。经济很好,流动性又很宽松的状态不会持续太久,因为这时候大家对通货膨胀的担忧会上升,今年我们已经看到这个情况慢慢出现,今年2月份全球股市,包括中国和香港的股市都在大跌,当然现在已经慢慢的回来了,所以今年我们会看到市场的波动性会越来越大,复苏会处于一个比较后的阶段,之后的政策也会慢慢收紧,这是一个比较小的周期的阶段。
 
小的周期可能是一两年的周期,比较中等的周期是过去10年,从2008年开始的周期。现在有三个大的周期,第一个大的周期是全球央行退出从2009年开始的宽松周期,美联储从2015年开始加息,2015年加了一次,2016年加了一次,2017年加了三次,今年加了一次,市场预期今年还会再加3次,明年要加4次,这是美国的状况。今天早上我们看到人民银行的利率也跟着美国加了一点,中国的利率和美国的利率不一定是必须要亦步亦趋的,但是如果美国的利率往上走,相信中国的利率也会慢慢往上走,如果不这样的话,汇率有可能面临压力。
 
第二个周期,现在美国的复苏周期是历史上的第二场,第一场是上世纪60年代,现在看美国的经济还是不错的,所以我也不会说美国的经济什么时候会进入衰退。从美联储的角度来看,现在的利率仍然很低,所以它仍然有加息的紧迫性,因为它知道如果下一次衰退来的时候,还可以有办法降息,因为现在的利率太低,如果几个月以后出现衰退,它不现在赶快加息,以后就没办法降息了,它就失去了这个政策工具。
 
第三个周期,中国从2008年的4万亿刺激政策开始,到去年为止基本上都是加杠杆的过程,中国经济里面的债务,包括金融体系的杠杆都在上升,当然我们看到十九大、中央经济工作会议都把去杠杆、防范金融风险放到了经济工作的首位,中国也从一个加杠杆的周期慢慢到了一个去杠杆的周期,这是5到10年的一个比较中等的周期。
 
在一个更加大的周期,我们现在处于一个技术变化的时代,回想到5年前,大家不会想象中国的移动通讯技术会增长这么快,大家不会想到微信会发展得这么好,不会想到中国有这么创新的东西出来,比如说滴滴、饿了么、阿里都能做得这么好,这是技术的发展,中国现在这个技术仍然在发展,包括虚拟现实、人工智能等等。短期来说很难说对房地产有什么影响,但是如果把时间拉长,它仍然是会有影响的。比如说对房地产有一个很大的需求是大家希望买市中心的房子,因为大家可以住得近,但是如果虚拟现实技术发展得非常好,大家不需要住得很近,因为你开会的时候,通过虚拟现实,大家就像身临其境一样。当然这并不是马上要发生的事情,但是这是一个技术的方向。
 
另外一个是财富分配的日益恶化问题,在中国房地产是财富分配的一个重要的渠道,在全世界来看,美国、欧洲的财富分配都在恶化,所以我们看到全世界的民粹主义都在上升,最近看到贸易保护的抬头,大家都在担心贸易战的风险,就是因为全世界的财富分配都在上升,比方说我是一个阵营,我要赢得这个选举,我会跟你说,你的财富上升不是我的问题,是外部的问题,是不公平贸易造成的,财富分配就会造成很多的问题,包括民粹主义、民族主义的上升,这些都是我们现在面临的问题,这个问题可能会影响到接下来好多年。
 
还有一个是中国的崛起,这其实对全世界的经济,包括地缘政治都会有非常深刻的影响。
 
当然这是比较宏观的现象。我们具体讲到中国,过去5年中国也发生了很多大的变化,政治方面有反腐、军改、机构改革,经济方面过去5年,每年都会看到经济的刺激政策,包括前几年的金融监管的过程、供给侧改革、三去一降一补,这在过去几年都做得非常成功,它的好处就是未来经济会比较稳定,我们跟很多海外投资者交流中国经济的时候,其实我每年都会听到一些海外投资者跟我说,中国经济今年会不会出问题?当然你看报纸的话,他们每年都会说中国的经济会出问题,但是我们看到过去5年中国经济并没有出现太大的问题,甚至过去5年全世界经济增长的1/3是中国带来的,这是我们这上面一些政策有利的地方。
 
当然这些政策也有副作用,我们看到有一些资产泡沫的问题,前两年人民币有些贬值的压力,这在很大程度上是资产泡沫带来的,因为资产价格比较高,会有一个资本外流的压力。另外一方面,金融体系的风险也在上升,另外一个就是房价过去几年也上升的非常快,我们的环境在比较快投资的影响下也出现了一些恶化,这是我们现在面对的问题。
 
今年的两会刚刚开完,现在进入了一个新的时代,我相信接下来一个大的主题就是我们怎么解决这些问题,所以去年的十九大也提出了我们现在有三大攻坚战(防风险、扶贫和环保),去杠杆成为今年的工作重点,如果去杠杆比较困难的话,我觉得至少是我们的政策想做到稳杠杆,我们的杠杆率和去年相比不上升,或者只有比较小幅的上升,这是我们想看到的状况,而不是像中国在2013、2014、2015年这样,杠杆率有一个迅速的上升,配合房地产政策也会产生一个比较大的影响。
 
在谈房地产之前,我想先讲一下去杠杆的话题。这个杠杆主要有两块,一块是实体经济的杠杆,也就是政府债务、企业债务和居民债务。另外一块是金融杠杆,这是金融体系内部的债务,比如说一个银行向另外一个银行借了钱,或者说保险公司向银行借钱,这是金融体系内部的,这两种杠杆的成因、后果都不一样,从实体杠杆来说,我们看到最多的就是中国的债务和GDP的比例,债务就是居民、企业和政府的债务之和。从实体经济的杠杆来看,中国过去几年这个杠杆率增长得特别快,去年增长不是特别快,但前两年都是非常快的。
 
把中国的债务和美国、日本、韩国做了一个比较,中国是一个发展中国家,发展中国家的债务一般是比较低的,但是把中国的债务和发达国家放在一起相比,也是比较高的。当然债务更多的是一个结构的问题,所以我们要分开来看,我们要看居民债务、企业债务和政府债权。
 
中国的居民债务并不是太高,但是它增长的速度非常快,过去两年中国的居民债务差不多上升了8%,政府和企业债务分别上升了4%和1%。我们看到过去两年中国政府有一个转杠杆的过程。回到两年前来看,当时中国面临的问题是房地产的库存非常高,政府、企业的债务都增加得非常快,在2015年3月的时候,我们对房地产政策开始放松,因为当时中国经济确实面临着一个非常大的下行压力,在那之后中国的房地产开始慢慢复苏,房地产复苏都是居民买起来的,所以居民的杠杆增加得非常快。
 
但这一块到现在已经慢慢引起了政策制定者的担忧,甚至我们看到最近在两会上央行的领导在谈到这个问题的时候都很担心中国居民杠杆率增加得太快,中国目前的按揭利率还是太低,这已经表明现在跟两三年前相比,政策制定者对居民杠杆的看法已经发生了变化。两三年前当务之急是去房地产杠杆,刺激中国经济,但是现在中国经济已经起来了,全世界的经济也不错,所以当务之急是我们要把这个杠杆增加的速度稳下来,这就是一个很明显的政策变化。
 
我下面放了一张图是房贷价值比,这是国际上大家看居民加杠杆空间的,房贷价值比是当年的房贷除以当年一手和二手房销售的比例,我们看到中国这个数字是在上升的,2012年的时候,当年的房贷只占房屋销售的13%,到了2016年的时候已经到了29%左右,去年仍然系是比较高的状态,说明居民加杠杆的空间是在慢慢下降的。
 
另外一方面我们也看到居民贷款占居民存款的比例,在2012年的时候是26%,现在已经到了差不多50%的状态。所以我们看到过去两三年居民部门的购房行为、加杠杆行为对中国经济可以走出2015、2016年的低谷,帮助化解人民币贬值风险方面有巨大的帮助。但是另一方面我们看到居民加杠杆的空间也在下降。
 
现在大家也会关注另外一个方面,就是金融杠杆,从2013、2014年开始有一个金融去监管的过程,在金融杠杆方面上升的也是非常快的。什么叫金融去杠杆呢?中国原来对存款和贷款都有严格的管制,过去几年我们看到一些影子信贷,包括信托贷款、委托贷款,它其实是绕过了对贷款利率的限制,银行可以发行理财产品,它也慢慢绕过了对存款利率的管制。
 
通过绕过这些管制,就导致了这个金融体系越来越大,金融体系内部的杠杆也在大幅提升。包括过去几年中国金融体系内部银行之间互相借贷规模越来越大,所以从2016年4季度开始,中国对金融杠杆采取措施,去年11月份成立的国务院金融发展委员会也是要处理金融杠杆的问题,防止更多的监管套利的产生,这个月我们看到银监会和保监会合并,这都是去杠杆的过程,我们要开始管控金融风险。
 
金融去杠杆也会对房地产的融资产生影响,比如说你是一家银行,你想放房贷,原来你手上没有资金,你去问别的银行借钱,两年前你借钱的成本是3%,但是现在因为它在收金融杠杆,它的资金紧张了,现在借钱成本要5%,这样放贷款的动力就小了,这就会对实体经济产生影响,我觉得这也是今年我们会慢慢看到的,实体去杠杆、金融去杠杆都会对房地产产生一些影响。
 
这是我对今年房地产市场一个比较短期的看法,左上角是我们对房地产投资的预测,去年房地产投资的增速大概是7%左右,今年对房地产投资的预测大概是6%左右,大致是相对比较稳定的。为什么会大致比较稳定呢?原因在于下面这张图,它显示的是房地产投资中来自建筑成本和土地成本的贡献,我们可以把房地产投资拆成这两个部分,我们看到土地成本在去年占了大头,所以去年的房地产投资相对来说比较稳定。因为土地投资是和上一年的土地销售有关系,去年的土地销售是比较强的,所以房地产投资今年的可见性还是蛮高的,所以我们认为它的增速相对比较稳定。
 
房地产投资对大家可能未必那么重要,但是对我们看宏观非常重要,因为房地产投资是中国经济一个非常重要的组成部分,它会对大宗商品的价格产生非常重要的影响。
 
但是另一方面,我们认为销售可能会受到资金成本的影响而下降,右上角这张图红的线是新房的销售,黑的线是融资的成本,我用的是房贷的利率和十年期国债的平均,我们看到从2016年开始已经慢慢往上走,今年在去杠杆的环境下,这个黑的线会继续往上走,可能会对房地产的销售产生影响,房地产销售可能反过来再会影响到土地的销售,所以我觉得房地产投资今年应该会比较稳定,但是明年可能会产生更多的影响。
 
去年房地产销售另外一个非常重要的影响就是棚改,去年600万套的棚改,特别是其中接近60%货币化的比例对三四线城市的房地产销售会起到一个非常积极的作用。去年全国房地产销售的增速差不多是7.7%左右,其中有大概一半是来自棚改的贡献。今年棚改的贡献会减小,今年棚改的量虽然和去年差不多的,但是它的基数已经上来了,所以贡献会减少。总体来说今年的房地产销售会有一定的压力,包括政策支持的力度的减少,以及融资政策的收紧,这是对房地产一个比较短期的看法。
 
接下来还有差不多5分钟的时间,我讲一下对中长期的看法。
 
各位是房地产一线的从业者,对房地产市场肯定是比我有更加鲜活、更加深刻的了解,但是从看经济的角度,我希望用一个框架理解它。中国的房地产市场本身就是一个土地的供给和最后房价的需求不匹配的问题。我们看到在一二线城市的土地需求很大,但是供应不够,在三四线城市的土地供应很大,但是它面临着人口的流出,这一个大的框架,但是去年我们看到三四线城市表现很好,因为一二线城市太贵了,他买不起,然后回老家买,这在短期内可能也不一定成立,但是从长期来看,如果你相信中国城市化的进程还是在继续,我们现在的土地政策很难改变的情况下,土地工具错配的矛盾从长期来说会一直存在。
 
在这个长期矛盾存在的情况下,接下来的政策会怎么应对呢?一方面你可以压缩货币供应,我觉得这是有效的,这确实可以在短期内把房价打压下来。但是它有副作用,它的副作用就是,因为货币不是只管房子,它是管所有东西的,如果我们把货币增速压下来,整个经济会产生比较负面的影响。第二个是房产税的问题,这也是大家争论很多的,从我的角度来说,我觉得房产税可能面临的一个最大的问题,就是财富和收入特别是在一线城市是脱节的,他的房子价值可能非常高,但是他的收入没有到这么高,所以他要面临很多的问题。第三个是多主体供应、租购并举的问题,这些政策相信会对整个房地产市场有帮助,因为从需求的角度来看,租售同权可以降低购房需求,因为大家不一定买房也可以享受到很多福利,包括限购、限售,它会压缩这个需求。但是从长期来看,这些政策是否能够成功,主要还是要看能不能真正控制大城市的人口,因为如果有一个城市化的进程,需求始终在那里,这个政策从长期来说要真的起作用,可能对我们这个城市的土地制度还是需要有更多的改变,这是从供需错配的角度来看中国的房地产市场。
 
主持人:非常感谢胡伟俊先生,同时也感谢以上的分享嘉宾。未知的未来是最难把握的,我相信也是大家最为感兴趣的,也是很想去探索的,但是在发展的道路上,我们看到有很多的企业早已经为将至未至的小年储存了足够的粮草,这时候可能就有人问,虽然你储存了足够的粮草,但是真的就能够平稳地渡过吗?
 
接下来的时间就让我们带着这一系列的问题在观点铿锵行的环节当中一同探讨小年到底如何过,掌声有请这个环节的主持嘉宾,有请胡伟俊先生,以及对话嘉宾:旭辉集团股份有限公司董事长林中先生;宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英先生;阳光100集团总裁 林少洲先生;中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生;中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙先生。
 
 
 
胡伟俊:非常高兴可以跟各位在一线的大佬交流房地产这个话题,大家听我讲可能还是隔靴搔痒,接下来跟各位大佬交流,他们可以给大家很多的干货。
 
我们这个话题是在房地产的小年下面如何过,我首先想问各位大佬一个问题,各位大佬认为今年是大年还是小年?
 
林中:我认为今年不是大年也不是小年,是正常的年份,今年中国房地产可能是调控这么多年来最好的一年,从全国来看,中国可能很难看到大年和小年,因为有些城市不行,有些城市在上涨,综合来看就是比较平稳的年,未来几年可能我认为中国都会是比较平稳的。回到具体的城市可能有大年和小年,这个城市今年好,可能过一两年不好。
 
 
 
余英:大年、小年这个话题是前一段时间看到微信朋友圈里有人发,当时我就在想,怎么突然有个小年、大年呢?以前我们开玩笑说调控把中国的房地产调成了农业,有大年、小年,下药比较狠的时候就影响了销售。现在有这么多大佬站出来说大年、小年,我觉得有点不太准确了,可能对个别房企来讲,今年可能是小年,可能对个别的城市,今年可能受到了一些影响,比如说北京,国家的调控、限价等等,导致销售额有一些变化。但是你看今年一季度,去年前三名今年一季度表现都比去年表现好,大家也注意到保利地产说要重回前三名,销售额也会上升,所以我想应该不会出现大年、小年。
 
 
 
林少洲:大小年讲的是波动和分化,在一线城市过去这几年成交在萎缩,但是三线城市是在增长的,所以不同的城市有不同的表现,整体的房地产今年可能成交面积有可能会略微回落,但是整体上还是比较稳定的。另外对不同的企业来说,可能大的企业今年还是一个大年,小的企业今年可能是一个小年,行业的洗牌在加剧。更值得期待的可能是在房地产的创新模式方面,一些新型的企业今年可能会是一个大年,在洗牌的阶段,需要很多新的物种、新的业态,所以我觉得创新型企业未来可能会是一个持续的大年。
 
 
 
刘爱明:大家谈小年主要还是觉得今年政策比较严、资金会比较紧。从我的了解来看,前20强我接触了五六家,像林总这样的,他嘴上不说,估计30%的增长他都觉得少了,所以我觉得今年可能不是小年,而是大年,我们看总量也不是小年。现在房地产有一个背景,集中度在提高,大企业能力很强,也许市场比较严峻,它产出还很高,因为大企业表现很强,现在集中度越来越高,基本上不上千亿都不能谈,所以我觉得今年很有可能是一个大年。
 
另外确实就像前面几位谈的,区域是不平衡的,公司也不平衡,产品也不平衡。另外我们看大年、小年,还要看供应是大还是小,今年没供应,可能又是一个小年。搞房地产这么多年,每年都喊挺难的,但是每年大家日子都挺好,所以我觉得还是地产人自己的努力是最重要的,越是大企业越努力,这也是地产行业一个非常好的现象,给整个经济增加了非常大的稳定因素。
 
 
 
魏浙:这是一个相对的概念。我今天从佛山过来,跟那边的一个朋友交流了一下,他是做陶瓷的,佛山有几十家企业做马桶,假如说去年做了100个马桶,前10位的做了50个,后面的企业做了50个,今年可能只有80个马桶可以做,但是前10名做完了,后面的企业没有做的了,所以对大企业来说可能是一个大年,对小企业来说是一个小年。
 
 
 
胡伟俊:听了各位大佬的说法,我觉得刚才这个问题还是很有必要的,虽然我们的标题是小年,但是聊下来各位大佬没有觉得今年是一个小年,都觉得今年有可能是平稳,甚至是一个大年,在明年我们再坐到一块的时候,可以再回过头来看一下,但至少这是现在市场的共识,大家觉得今年应该是比较平稳的,大的开发商的市场份额会越来越大。
 
假设今年是比较平稳,甚至有可能是一个大年的话,中国的房地产市场,大家很多时候会看一二线还是三四线,我们知道在2012、2013年的时候,一二线城市是明星,但是去年我们看到三四线城市的房地产销售远远比我们想象的要强很多。所以我下一个问题就想请问各位大佬,在今年这种房地产市场情况下,今年是一二线城市好,还是三四线城市好?
 
 
 
余英:今年一线肯定会比较差一点,因为好多房子能卖6万的,只能按3.8万的售价去卖,企业如果不是有销售的压力,或者资金链的问题,他是不会卖的,所以一线城市的销售量肯定会下降。今年我们比较看好的是一些省会城市,等一下我的报告里面也会介绍到,我认为未来几年得到高铁红利的城市有非常大的机会,所以我比较看好三四线城市。因为还有棚改的原因,还有农村孩子一定要在县城买一套房子娶媳妇。四五线城市前段时间也比较火,但是我总觉得四五线城市的量到一定阶段也差不多了,所以我还是看好省会城市和一些比较强的三线城市。
 
林中:中国的城市分化得非常厉害,一线城市就四个,但是都受到了比较严厉的调控,二线城市已经分化成很多类,三四线城市的类别更多,今年肯定是有些城市好,有些城市不好,总的来说城市好有几个共同的特征,第一是城市的基本面好,第二是有没有政策支持,有些三四线城市基本面好,又有大量的棚改,第三是房价有没有过快的上涨过,第四是没有新政调控,今年可能最好的就是这样的城市。
 
当然不同的城市在今年会有不同的表现。作为企业应该研究不同城市的发展周期,把握发展机会,对我们来说,好的城市多卖楼,差的城市多买地,表现好我们也很高兴,回落我们也很高兴,我们就希望在不同的城市进行不同的资源配置。
 
林少洲:房地产分化差异还是挺大的,笼统谈一个话题的实际意义不大。我想今年一二线新增的供应还是会受到很大的限制,不管是量还是价都受到政策严厉的调控,所以今年不会有特别火爆的表现,一二线可能更多的是存量,包括租赁房、集体建设用地,非传统的产品可能会有更多的表现空间,包括一些共有产权住房,这些创新模式的产品会有更多的表现的机会。三四线今年还会是主力供应,包括可能会有更多的三四线会完成一轮补涨、补供应、补消费的过程。
 
刘爱明:其实我有一个感受,我总觉得个别城市资产价格上涨太快,加速了中国城市化的过程,村里面一看不行了就去镇里面买,镇里面不行了到县城里面买,所以中国三四线城市会有一个不太短的发展机会,现在不是所有人都集中在一二线城市,原来这个过程会比较慢,但是现在一看迅速的变化,大量的人从农村去了县城,从县城去了省城。这是我的一个观察。
 
另外再加上这一轮高铁、城市群规划的变化,很多县一级的城市都做出了很大的规划,这个规划也会吸引人才的聚集,原来县城的人去省城,现在很多县城的规划也很漂亮,只要有足够的人口和财政的支撑,这个事是玩得转的,因为中国的人口数量很大,所以我觉得未来比较长的一段时间内,三线和个别的四线还是会有一定的发展机会。
 
魏浙:现在应该不是传统意义的一二线城市,一线城市主要是受到限购、限价政策的影响,但是城市发展的趋向性是不变的,这就变成了围绕这些经济发达的一二线城市周边形成了城市群的概念。像这两天在佛山有17块土地拍卖,去了很多企业,最后包括三水这样很偏远地区的土地价格都炒得非常高。这还是一个经济的导向。有的城市经济不发达,或者发展的趋势在不断下降,即便它现在是二线城市,它也没有太多的吸引力,我觉得还是经济导向的影响。尤其我们提出的大湾区概念,它实际上是在这个城市圈里面,在这一波作用下注入了更多的想象力。
 
胡伟俊:我刚刚这个问题其实是希望大佬之间有些辩论,后来我发现大家的意见也是挺一致的,可能觉得三四线城市应该是有机会,因为棚改的原因,一线城市因为限价、限售,包括供应受限,可能短期之内机会不是特别大,反而是一些省会的城市,包括一些一线城市周边的卫星城,它会有一些新的机会,这也是各位大佬的洞见。
 
刚刚我的主题演讲一开始就提到,很多人都说看过去5年没买楼,觉得很遗憾,过去5年确实中国的房价涨得非常快,一线、二线、三线城市都在涨。去年十九大把房住不炒写进了十九大的决议,今年的人大开始讨论房产税的问题。接下来一个问题,我想请问各位大佬,大家觉得未来三年房价会不会比现在再上涨30%以上?比方我们看到现在提出的一些可能性的措施,包括房产税等等,会不会对房价的上涨产生影响?
 
魏浙:我觉得应该会产生分化,就像股市从1000点涨到3000点以后,有很多有机会的股票在未来还会继续翻番,但是有的股票已经在这时候开始下跌了,这还是跟各个城市的经济走向有关系,尤其现在国家出台了政策因城施策,甚至有的城市会因区而施策,都会根据它自己的经济发展的特征和财政的需求产生不同的政策,这样你在这个区域里面,对你的房地产或者是对你产生什么样的产品,或者是你的企业的要求就非常高。
 
在这种经济去杠杆的情况下,在钱不太多的情况下,大家如果运用得好,企业依然会高速的发展,如果发展得不好,可能就被吃掉了,所以在这种情况下也会存在每个区域、每个城市的差异,或者甚至在一个城市里面都会产生分化,而不是原来的齐涨齐跌的现象。
 
胡伟俊:我问您一个数字,您觉得未来三年,全国房价每年上涨10%可能吗?
 
魏浙:这个没法说,我认为不能这么简单的回答。但是房价稳定上涨的趋势确实是不会变的,如果我们相信中国的城市化进程,相信我们的经济发展还不断地有财富的积累,而且中国的人口还是在增长的这么一个环节下,它毕竟还是在上涨的趋势之中,这个趋势不会变化,至于说增长比例是多少,现在确实没法拍脑袋说。
 
刘爱明:我是房地产的死多派,中国人口不完成一轮聚集,城市化没有结束,房价就还会涨。人口往哪里流动,往哪里聚集,哪里的房价就会上涨,这是一个很正常的过程。人往高处走,不可能房价还往下跌,没有这样的逻辑。我们现在最大的城市人口才3000万,这个规模太小了,美国、日本的最大城市人口都到了3000多万,我们最大的城市人口应该到6000多万,所以我们的城市化进程远远没有结束,现在把人口往外赶的城市还是少数,大量的城市还是在吸引更多的人,一个城市聚集越来越多的人,房价肯定会上涨。
 
我觉得房价上涨还有一个原因,政府不断地投资,如果你不修铁路、高速、医院、学校,房价也不会涨,但是政府投资了这么多,它的钱怎么回来?因此房价上涨是一个结果,所以我觉得但的角度来看,我还是偏乐观的看法,所以我是一个死多派。
 
现在很多地方的价格都由政府定,但是它不能永远定下去,它永远定下去,地价就不涨了,地价不涨,政府就会承受非常大的压力,所以这个游戏就玩不下去了。
 
林中:我觉得主持人问这个问题没什么意义,你问中国的房地产价格是涨还是跌,对开发商没有意义,对个人购房者也没有意义,因为中国是一个非常巨大分化的市场,每年有城市在涨,也有城市在跌,甚至在同一个城市,有些板块在涨,有些板块在跌。所以无论是企业还是个人购房者,问涨跌一定要回到具体的城市和具体的板块,问宏观的涨和跌没有意义。
 
如果用中国的平均房价来看,未来三年肯定是温和上涨的,可能每年涨幅也就跟GDP增速差不多,但是用那么多差异分化城市的加权平均数,对中央政府决策没有意义,对很多微观的企业和个人也是没有意义的,看这个东西很难做决定,很难做判断。
 
如果看中国全国平均房价未来三年会不会上涨,我想它一定是上涨的。统计学里面的一些数据,特别是平均数,我们要非常小心这里面的陷阱,因为你可能认为全国平均房价涨,这个地方就会涨,实际可能不一定,有可能它会下跌。所以我们要看具体的板块、具体的城市,我们已经看到有些城市的板块已经在分化,有些板块还在涨,可能有些板块已经开始跌了,所以我认为在中国这么大的一个多元化、细分化的市场领域,我们应该更多的用中观和微观的角度去研究某一个具体的市场,进而去把握这种具体市场中的机会,无论是投资的机会还是置业的机会。